住宅ローンの借り換えでメリットの出る条件とは？
こんにちは！
SPOONの中込です。
連休気分もようやく抜けた頃かと思いますが、米中の貿易摩擦が影響して今日(2019年5月14日)の日経平均は一時的に21,000円を割り込んでしまいました。コツコツ積立している方は一時的な株価の下落も気にならないと思いますが、短期的なトレードをしている方には頭の痛いニュースかもしれません。
さて、先ほどお話した積立の話はいずれ改めてお話しますが、積立や投資といったお金を増やす話ではなく、今日は出ていくお金をいかに少なくするかという話です。支出の中でもおそらく大多数の方が一番大きな支出になるであろう、住宅ローンについて解説していきます。
借り換えがブームとなっていますが、果たして借り換えとはどんな効果があるのか？いつやったらいいのか？そんなことについてお話します。
ネットで「住宅ローン 見直し」と検索すると、ネット銀行を筆頭にたくさんの金融機関が借り換えの広告を出しています。そもそも借り換えって何なの？という方のために例を挙げて簡単に解説していきます。
Aさんは今から10年前の2009年に3,500万円で住宅を買いました。
借りた時の条件は以下の通りです。
2009年5月に借りる。
借りる期間 35年間
借りたお金 3,000万円
借りた時の金利 1.8％（変動）
毎月の返済金額 約96,000円
10年経過した2019年5月のローン残高は約2,300万円です。
借りている銀行とは別の銀行の人に勧められて借り換えしました。
新しい銀行から借りるお金 2,300万円（10年で700万円返しました）
新しい銀行から借りる期間 21年
新しい銀行の金利 0.5％（変動）
毎月の返済金額 約96,000円
借り換えにかかる諸費用 55万円
新しい銀行へ借り換えすることによって金利が下がります。金利が下がったので、返す期間を短くしても毎月の返済額はほとんど変わりません。借りる期間が短くなったということは、無駄な利息が減ったということになります。
上記の例の場合単純に4年間返済期間が短くなったため、96,000円×12か月×4年＝約460万円得したということになりますが、新しい銀行から借りる費用として55万円かかっているので、実質約410万円の得となります。今回の例では期間短縮型という借り換えを行いましたが、期間はそのままで毎月の返済額を下げる方法も存在します。
借り換えする際の諸費用は新しく借りる金額に含めることもできますので、わざわざ貯金を崩す必要はありません。もし、上記の例で諸費用を組み込んだ場合は毎月の返済額が約2,000円アップします。
一見するとすごく得したように見えますが、今回の例の場合変動から変動への借り換えです。
長くなってしまうので詳しい解説はまたの機会に譲りますが、変動金利という商品はその名の通り金利が変動します。今は0.5％で借りられていますが、いつの日か0.6％、0.7％もしくは1％と上がっていく可能性は十分あります。
もし、今変動金利で借りていて住宅ローンを見直したいと思った方は、ご自身の借りているローン金利が0.9％以上で残高が1,000万円以上あり、ローン期間の残りが10年以上あれば見直す価値が出てくる可能性が高いです。ただし、変動から変動への借り換えではなく、変動のままでもよいということであれば、諸費用をほとんどかけずに金利を下げられる方法がありますので、詳しくは私までご相談ください。
次にフラット35で借りている方の場合は、借りた時が今から3年以上前の場合。ほぼメリットが出せる状況です。人によって借りている金額は様々ですが、フラット35の場合2017年10月に団信制度がリニューアルしていますので、団信保険料まで考慮するとメリットの出る方は非常に多いと考えます。
最後に期間固定で借りている方ですが、大体の方が何年の固定期間だったか忘れている場合が多いです。最初の固定期間終了後に金利が上がっている場合、または最初の固定期間が終了し変動金利へ移行した場合などは見直しをかけるとメリットの出せる場合が多いです。
まとめると…
変動金利の方
現在の金利が0.9％以上で残高が1,000万円以上あり、ローン残期間が10年以上ある方。
フラット35の方
2017年の9月までに借りて、残高1,000万円以上。ローン残期間10年以上。場合によってはローン残期間が10年以下でもメリットが出る場合もあります。
期間固定の方
最初の固定期間が終わり金利の上がった方。または変動に変わった方。最初の固定金利期間中でも金利が1％以上であれば見直し対象です。残高とローン残期間は変動・フラット35と同様です。
もし、住宅ローンご利中の方で上記条件に当てはまる方がいらっしゃれば即見直し対象ですので、動かれることをお勧めいたします。金利0.1％の違いは非常に大きいです。
お金を蓄え増やすことも大事ですが、払わなくて済んだお金というのもとても大切です。
たまには支出に目を向けてみてはいかがでしょうか？
本日も最後までお読みいただきありがとうございました。